第 1 步：房源与产权核验
卖方买方经纪机构
确认卖方已取得不动产权属证书、共有人书面同意出售、房屋没有被查封或限制交易，并弄清有没有抵押。任何一项不满足，后面的网签和登记都办不下来。
- 去哪办
- 经纪机构通过当地房屋交易管理服务平台核验房源；权属、查封、抵押状态可向不动产登记机构查询
- 前置
- 无，这是起点
● 存量房交易 · 全流程先后
二手房交易流程，先后排成一张时间线
签约、网签、资金监管、贷款、缴税、过户、交房——哪一步必须等哪一步，由谁去、在哪个窗口办，每条先后都挂着法规或官方文件原文。法规没写的顺序，标「本站归纳」。
- 官方原文条目
- 28条
- 有地方原文的城市
- 4个
- 查证日期
- 2026-09-22
其他城市（通用流程）商业贷款无抵押经纪机构促成纳入资金监管
- 环节
- 12
- 涉及主体
- 9
- 有明文时限
- 1处
「其他城市」只用全国性依据排时间线。开工前请查当地住建（房管）部门与不动产登记机构的办事指南，确认网签在哪个系统办、资金监管怎么签、带押过户是否已开通。
核验与签约
确认这套房能卖，签书面合同
-
-
第 2 步：签订书面买卖合同
买卖双方经纪机构
书面合同写明成交价、付款方式与节点、税费承担、交房时间与条件、违约责任。签约当天契税的纳税义务就已发生。
- 去哪办
- 经纪机构经营场所（机构应公示合同示范文本）
网签与资金
合同进备案系统，房款进监管账户
-
第 3 步：网签备案
买卖双方住建（房管）部门经纪机构
系统核验买方购房资格、卖方售房条件、房屋是否被限制交易，录入合同后由主管部门备案赋码。这份经备案的合同是之后办登记的必需材料。
- 去哪办
- 房屋网签备案系统（经纪机构端、交易服务窗口或自助终端）
-
第 4 步：签订交易资金监管协议
买卖双方监管机构/监管银行经纪机构
约定哪些钱进监管账户（定金转房款、首付款、贷款）、什么条件满足后划给卖方、交易不成时怎么退。
与 03 网签备案 同时办理
- 去哪办
- 当地房产交易管理部门的资金监管系统或窗口；监管账户开在监管银行
- 前置
- 03网签备案
-
第 5 步：首付款存入监管账户
买方监管机构/监管银行
买方按协议把首付款（及约定转为房款的定金）存入监管账户，钱在这里停到约定的划转条件满足为止。
- 去哪办
- 资金监管协议指定的监管专用账户
解押与贷款
卖方旧贷款怎么处理，买方新贷款怎么批
-
第 6 步：商业贷款：面谈面签
买方贷款银行
买方提交申请材料，与银行当面面谈、当面签订借款合同和抵押合同。
- 去哪办
- 贷款银行网点（个人住房贷款不适用视频面谈）
- 前置
- 03网签备案
本站归纳贷款申请排在网签之后
-
第 7 步：商业贷款审批
贷款银行
银行尽职调查、审批，出具批贷结果。审批期限没有全国统一的法定时限，以银行告知为准。
- 去哪办
- 贷款银行
缴税与登记
税在前，登记在后，登簿才算过户
-
第 8 步：申报缴税
买方卖方税务机关
买方缴契税；卖方缴依法应由其承担的税费。在这一步缴、由各自的纳税人缴；本站不计算金额，具体税种与减免以税务机关核定为准。
- 去哪办
- 税务机关；多数城市设在不动产登记大厅的综合受理窗口，与登记一窗受理
本站归纳卖方税费与契税同在登记前缴清
依据《契税法》 第九条·《契税法》 第十条、第十一条·《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十八条·国办发〔2019〕8号 一（二）；二（二）1、2
-
第 9 步：不动产转移登记＋新抵押权登记
买卖双方不动产登记机构贷款银行
买卖双方共同申请，提交不动产权属证书、经备案的买卖合同、相关税费缴纳凭证等。有贷款的，新抵押权登记与转移登记可一并申请。记载于不动产登记簿的那一刻，房子才在法律上归买方。
- 去哪办
- 不动产登记机构（综合受理窗口；部分城市可线上申请）
- 时限
- 受理后 30 个工作日内办结（法定上限）法定 · 《不动产登记暂行条例》 第二十条、第二十一条第一款一般登记、抵押登记力争 5 个工作日以内（政策目标）政策目标 · 国办发〔2019〕8号 一（二）；二（二）1、2
本站归纳有贷款时，批贷排在转移登记之前
依据《不动产登记暂行条例》 第十四条第一款·《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十八条·建房规〔2019〕5号 六（一）·《契税法》 第十条、第十一条·《不动产登记暂行条例》 第二十条、第二十一条第一款·国办发〔2019〕8号 一（二）；二（二）1、2·《民法典》 第二百一十四条
放款、结算与交房
钱到卖方，钥匙到买方
-
第 10 步：贷款发放（受托支付）
贷款银行
银行把贷款直接划入资金监管账户，不经过买方账户。
- 去哪办
- 贷款银行
本站归纳商业贷款多在抵押登记后放款
-
第 11 步：监管资金划转给卖方
监管机构/监管银行卖方
划转条件满足后，监管账户里的首付款和贷款一起划给卖方。交易没做成的，按协议退回买方，贷款部分退回贷款银行。
- 去哪办
- 监管机构/监管银行，划至卖方指定账户
本站归纳通用流程里卖方何时收款
-
第 12 步：交房
买卖双方
交钥匙，抄水电燃气读数，结清交付日前的物业服务费等费用，办理专项维修资金余额等交接。交付时间与条件以合同约定为准。
- 去哪办
- 房屋现场
本站归纳交房时间由合同约定
三条不能颠倒的先后
整张时间线的骨架
其余环节可以因城市、银行和合同约定前后挪动，这三条是法规或部委文件直接写出来的。
网签备案→不动产登记
先网签，再登记
开展房屋网签备案，应符合及时、准确、全覆盖的原则，遵循先房屋网签备案再登记的基本要求。建房规〔2019〕5号 六（一）
缴税→转移登记
先缴税，再过户
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。《契税法》第十条
记载于登记簿=过户完成
登簿才算过户
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《民法典》第二百一十四条
边界
这张时间线做什么、不做什么
做
- 把签约到交房的环节按依赖关系排序，标出每一步的前置步骤。
- 写清每一步由谁办、去哪类机构办、依据哪条原文。
- 标出法规里写明的时限，并区分「法定」「政策目标」「地方」。
- 在北京、上海、杭州、南京四地，叠加查得到原文的地方规定。
不做
- 不评估房价，不判断一套房值多少钱。
- 不计算税费金额，只标出在哪一步缴、由谁缴。
- 不推荐中介、银行或房源，不替任何人办理网签、贷款或过户。
- 不讲买卖双方各自该准备什么材料的分工清单，也不做过户窗口的操作指南。
快答
常被问到的先后问题
网签了是不是就算过户了？
不是。网签备案是合同备案，过户指不动产转移登记，要等缴税之后办，以记载于不动产登记簿为准（《民法典》第二百一十四条）。网签是登记的前置步骤（建房规〔2019〕5号）。
契税是在网签时交还是过户时交？
《契税法》规定签合同当天纳税义务发生、在办理权属登记前申报缴纳。多数城市在不动产登记大厅的综合窗口先缴税、再受理登记。本站不计算税额。
全款买房也要资金监管吗？
建房规〔2023〕2号要求除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户，没有区分全款与贷款。各地具体做法见时间线中的城市说明。
公积金贷款审批要多久？
《住房公积金管理条例》2026 年修改后第二十六条规定，公积金中心应当自受理申请之日起 10 日内作出准予或不准贷款的决定（2026-09-20 起施行，此前为 15 日）。商业贷款没有全国统一的法定审批时限。
这套房值多少钱、能不能帮我办过户？
这两件事本站都不做：不评估房价，也不替任何人办理手续。时间线只告诉你每一步去哪类机构办、依据是什么，办理请直接到当地不动产登记机构或住建（房管）部门的窗口。